国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
国际锐评｜这座“里程碑”引领中阿迈向更好未来****** “这次峰会是中阿关系史上一座里程碑，必将引领中阿友好合作迈向更美好的未来！”当地时间9日，中国国家主席习近平在沙特首都利雅得举办的首届中国－阿拉伯国家峰会上发表主旨讲话，强调要继承和发扬“守望相助、平等互利、包容互鉴”的中阿友好精神，构建更加紧密的中阿命运共同体，并提出中阿务实合作“八大共同行动”。双方发表《首届中阿峰会利雅得宣言》等成果文件，一致同意全力构建面向新时代的中阿命运共同体。这是本次峰会取得的最重要政治成果。 这次峰会是新中国成立后第一次与阿拉伯国家集体举行的领导人峰会。峰会决定将中阿关系提升至新高度，是对传统友好的传承，更是面向未来的开创。 早在2000多年前，中阿两大民族就有了往来。陆上丝绸之路和海上香料之路成为沟通东西方文明的两条大动脉。新中国成立后，中阿在争取民族独立、实现民族振兴、推动共同发展的道路上肝胆相照、风雨同舟，成为南南合作的典范。首届中阿峰会的举办，标志着中阿合作论坛的深度和广度被提升到新的层次，反映了双方在新形势下加强互利合作的期盼。 当前世界进入新的动荡变革期。一方面，世界经济复苏乏力，局部冲突和动荡频发。一方面，个别西方大国推行单边主义、霸权主义，给他国和平与发展造成干扰。中阿都主张维护以国际法为基础的国际秩序和多边主义，维护发展中国家利益，捍卫发展中国家权利。同时，中阿都面临实现民族振兴、加快国家发展的历史任务。双方构建更加紧密的中阿命运共同体，有助于服务各自发展目标。首届中阿峰会的召开，可以说正当其时。 如何构建面向新时代的中阿命运共同体？峰会上，中方既提出了理念主张，也给出了行动方案。 “我们要坚持独立自主，维护共同利益”“我们要聚焦经济发展，促进合作共赢”“我们要维护地区和平，实现共同安全”“我们要加强文明交流，增进理解信任”——习主席提出的这四点主张，契合中阿加强全方位合作的现实需要，为构建面向新时代的中阿命运共同体指明了方向。 和平与安全是阿拉伯国家的突出关切。作为真诚朋友，中国始终为中东和平发挥建设性作用，从不谋求什么地缘私利，更无意去填补所谓的“权力真空”。本次峰会上，习主席强调，中方支持阿拉伯国家自主探索符合本国国情的发展道路，把前途命运牢牢掌握在自己手中。针对中东问题核心巴勒斯坦问题，习主席强调，国际社会应该坚定“两国方案”信念，中方将继续向巴方提供人道主义援助，支持巴方实施民生建设项目。这体现了中方说公道话、办公道事的一贯立场。
阿拉伯有句谚语：“语言是叶子，行动才是果实。”构建面向新时代的中阿命运共同体，双方都要有实打实的行动。本次峰会上，习主席提出，未来3到5年，中方愿同阿方一道推进“八大共同行动”。这是构建中阿命运共同体和落实《中阿全面合作规划纲要》的第一步。 从具体合作清单看，涉及支持发展、粮食安全、卫生健康、绿色创新、能源安全、文明对话、青年成才、安全稳定等8个领域。这展现出中方愿与阿拉伯国家共同发展的真诚意愿。《阿拉伯人消息报》9日发文指出，在国际格局发生重大变化、需要加强战略合作的背景下，广阔的发展前景正在等着阿中双方。 中国需要阿拉伯国家，阿拉伯国家也需要中国。构建面向新时代的中阿命运共同体，是对两千多年丝路情谊的传承，是各自实现民族振兴、加快国家发展的需要，也是这个变革大时代所需。在新蓝图指引下，中阿关系将提质升级，更好造福双方人民，为世界和平和发展贡献更大力量。 (央视新闻客户端 国际锐评评论员)
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